«Para el momento en que la constructora vaya a otorgar la escritura pública de compraventa del nuevo inmueble debe primero levantar la hipoteca de mayor extensión que trae el lote«
Cuando estaba pensando en si renunciar a mi empleo, dudé durante mucho tiempo si podía vivir de mi labor como abogada inmobiliaria independiente, pues en ese momento de mi vida tenía la idea de que el mercado inmobiliario junto con las Constructoras y las inmobiliarias hacían todo conforme a derecho y mi conocimiento no iba a ser necesario.
Pero nada más alejado de la realidad, cuando empecé a trabajar como abogada independiente en estos temas inmobiliarios me sorprendí de la cantidad de faltas cometidas por el constructor en su día a día, la cantidad de consultas que me llegaron lograron sorprenderme. Al final mi diagnostico legal, es que ni el comprador ni el constructor conoce bien la norma inmobiliaria o los lineamientos de derecho al consumo, o que, si bien la conoce, decide no respetarla.
Los casos que suelen ser de más consulta para mi sorpresa fue:
“Doctora si yo ya pagué de contado mi inmueble por qué la Constructora no ha hecho entrega de la escritura pública de compraventa, lleva más de 8 meses esperando”.
Respecto a esta consulta tengo varios temas importantes que aclarar y es por eso que quise que mi primer artículo tratara sobre este caso particular. Primero, quiero recordarle al lector que el único documento que me avala ante terceros como dueño de una propiedad es la escritura pública de compraventa debidamente inscrita y registrada ante la oficina de instrumentos públicos de ubicación del inmueble, ya que la compraventa en términos legales es un contrato solemne que para ser debidamente otorgada debe de cumplir ambos requisitos que este debidamente firmada y otorgada ante notario y que se encuentre inscrita para ser oponible mi derecho de dominio ante terceros. El segundo, la no entrega de la escritura por parte del constructor después de la cancelación del valor total del inmueble me indican que hay algún problema legal respecto del inmueble que no ha sido debidamente informado por el constructor, y que, en la mayoría de los casos, radica en que la hipoteca de mayor extensión que generalmente tienen los lotes de los proyectos nuevos no ha sido debidamente levantada y no se ha cancelado el valor de la prorrata de este gravamen. No hay nada como los ejemplo para agudizar el entendimiento: La mayoría de constructores a la hora de desarrollar un proyecto no construyen con recursos propios si no que se apalancan de las entidades financieras para poder iniciar la obra, para esto piden un crédito hipotecario constructor para dar inicio a la obra del proyecto y el banco como garantía sobre el dinero prestado constituye una hipoteca sobre el lote completo donde se desarrollará el proyecto, que es lo que conocemos como lote de mayor extensión. Cuando se crean las matrículas inmobiliarias a través del reglamento de propiedad horizontal de los nuevos inmuebles realizados en ese proyecto, esas matriculas nacen con la hipoteca de mayor extensión que inicialmente le pertenecía al lote, pero como el lote ya dejó de serlo para convertirse en un edificio en propiedad horizontal, cada uno de los inmuebles nace con esa hipoteca. Es decir, que para el momento en que la constructora vaya a otorgar la escritura pública de compraventa del nuevo inmueble debe primero levantar la hipoteca de mayor extensión que trae el lote, y es acá, donde entrar el punto interesante, cuando hay un comprador de vivienda nueva a quien no se le ha entregado su escritura es porque la constructora no ha realizado previamente el levantamiento de esta hipoteca de mayor extensión ya existente en la matricula del inmueble. En la mayoría de las ocasiones esto se debe a que el constructor no uso la plata de la compra del inmueble para cancelar la prorrata de la cuota del crédito hipotecario constructora, sí no que destinó el dinero para hacer algo más dentro de la obra, y por esta razón el banco del crédito constructor no autoriza el levantamiento de la hipoteca de mayor extensión.
Por todo lo anterior, mi recomendación como abogada es para librarnos de un dolor de cabeza de semejante naturaleza, comprar vivienda nueva usando un crédito hipotecario o leasing habitacional, ya que el banco que yo elija en la búsqueda de garantizar que el dinero que nos va a prestar este bien protegido, de igual forma velará que la hipoteca de mayor extensión sea previamente levantada y que la nueva hipoteca que garantiza mi crédito como comprador quede efectivamente bien constituida. Y es así como todos quedamos felices sin problemas legales innecesarios.
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