Comprar una vivienda nueva sobre plano es una decisión trascendental, y es crucial que comprendas los aspectos legales involucrados para evitar futuros inconvenientes. En este artículo, hablaremos de los puntos clave que debes revisar antes de firmar una promesa de compraventa, un contrato preparatorio que te acercará a la compra definitiva del inmueble.

1. ¿Qué es la Promesa de Compraventa?

La promesa de compraventa es un contrato preliminar que establece los términos de la transacción entre el comprador y el vendedor, generalmente la constructora. Es un acuerdo que se firma antes de la escritura pública de compraventa, que es el documento legal que te convierte en el propietario del inmueble.

Este contrato no solo establece las condiciones de la venta, sino que también deja claro cuándo se entregará el inmueble y cuáles son las responsabilidades de cada parte.

2. Identificación Correcta de las Partes Involucradas

Uno de los primeros elementos que debes revisar en una promesa de compraventa es la correcta identificación de las partes. Esto es esencial para saber quién es el responsable de cumplir con las condiciones del contrato en caso de incumplimiento.

Si en el documento solo está identificada la fiducia (en lugar de la constructora), en caso de que se presente un incumplimiento, solo podrás demandar a la fiducia. Lo mismo ocurre si la constructora o el grupo promotor no están correctamente identificados, lo que podría dificultar cualquier acción legal en caso de incumplimiento.

Recomendación: Asegúrate de que todas las partes involucradas (constructora, grupo promotor y/o fiducia) estén debidamente identificadas, con sus datos completos y sin errores.

3. Revisión del Objeto del Contrato

Otro aspecto fundamental en la promesa de compraventa es el objeto del contrato, que debe estar perfectamente claro. En este caso, se refiere al apartamento o inmueble que estás adquiriendo. En los proyectos nuevos, la descripción del apartamento podría ser vaga, ya que muchas veces el proyecto aún no ha comenzado o no tiene permisos definitivos.

Lo más común es que la descripción se haga en términos de lote o área en donde se construirá el inmueble, pero debe quedar claro cuál es el apartamento que tú has adquirido.

4. Verificación del Precio y Condiciones de Pago

Es esencial que revises muy bien el precio establecido en la promesa de compraventa. Un error común es que algunas personas no se percatan de que el precio está determinado en salarios mínimos o en otra moneda que puede no coincidir con lo que se acordó verbalmente. Además, si se han realizado mejoras o cambios adicionales, como acabados de lujo, estos deben estar claramente especificados en el contrato y no aumentar el precio sin que tú estés de acuerdo.

Consejo Importante: No firmes hasta estar completamente seguro de que el precio en la promesa de compraventa corresponde al que acordaste inicialmente.

5. Cláusula de Penalidad: Un Elemento Crucial

La cláusula de penalidad es uno de los puntos más importantes que debes revisar en una promesa de compraventa. Esta cláusula establece las consecuencias si alguna de las partes no cumple con sus obligaciones.

Recomendación: Asegúrate de que la penalidad no haya sido modificada respecto al contrato original o el encargo fiduciario. Si se ha modificado, la constructora debe informarte debidamente sobre el cambio. De lo contrario, podrías enfrentarte a mayores penalidades sin saberlo.

6. Fechas de Entrega y Plazos de Construcción

Es fundamental que las fechas de entrega del inmueble sean claras y estén bien definidas en el contrato. Si la constructora cambia el plazo de entrega, asegúrate de que los documentos reflejen este cambio, ya que podrías estar firmando un acuerdo que amplía la fecha sin darte cuenta.

Precaución: Si en el encargo fiduciario o en otros documentos anteriores te han prometido una fecha de entrega y la promesa de compraventa la amplía, asegúrate de que el cambio sea validado y que no te perjudique en términos de precio o condiciones de pago.

7. La Fecha de Escritura: ¿Está Bien Establecida?

La promesa de compraventa debe tener una fecha de escritura determinada o determinable. Si no es así, el contrato puede ser considerado inválido y no tendría efectos legales. Asegúrate de que la fecha de escritura esté bien definida para evitar problemas legales en el futuro.

8. Garantías y Responsabilidades Posteriores

Además de las cláusulas anteriores, es necesario que revises las garantías ofrecidas por la constructora, así como las responsabilidades sobre posibles defectos de construcción. La promesa de compraventa debe incluir un compromiso de la constructora para corregir cualquier defecto que pueda surgir tras la entrega del inmueble.

9. Consejos Finales Antes de Firmar

Antes de firmar cualquier promesa de compraventa, asegúrate de:

• Leer cada cláusula cuidadosamente.
• Consultar con un abogado especializado en bienes raíces si tienes dudas.
• Verificar que todas las condiciones acordadas verbalmente estén reflejadas por escrito.
• Tener claro el precio final, la forma de pago y las penalidades por incumplimiento.

Recuerda que la promesa de compraventa es el primer paso para hacerte dueño de tu vivienda, pero también puede ser un documento complejo que, si no se revisa adecuadamente, puede generar problemas a largo plazo.

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